Investeren in verhuurwoningen met eigen geld?
Stel u heeft een woning van € 300.000 op het oog. Een deel van dit bedrag legt u zelf in en voor het resterende deel sluit u een verhuurhypotheek af. We schetsen 2 scenario’s die duidelijk maken hoe de hefboomwerking werkt.
Scenario 1: u financiert € 200.000 zelf
Voor het resterende deel (€ 100.000) sluit u een verhuurhypotheek af, tegen een rente van 3%. U behaalt met de verhuur 6% rendement per jaar. Dit levert het volgende financiële plaatje op:
| Inleg | Rente | Rendement (%) | Rendement (€) |
| € 200.000 door uzelf | 0% | 6% | € 12.000 |
| € 100.000 hypotheek | 3% | 3%* | € 3.000 |
| Totaal | € 15.000 |
(* 6% rendement bij € 100.000 zelf inleggen - 3% betaalde hypotheekrente = 3%)
Met de inleg van € 200.000 aan spaargeld maakt u in totaal € 15.000 rendement op het eigen vermogen, ofwel 7,5%.
Scenario 2: u financiert € 100.000 zelf
In dit scenario leent u meer (€ 200.000), waardoor u minder eigen geld nodig heeft voor de aankoop van de woning. De rente over de lening en het rendement zijn gelijk aan het eerste scenario. Het rendement ziet er nu als volgt uit:
| Inleg | Rente | Rendement (%) | Rendement (€) |
| € 100.000 door uzelf | 0% | 6% | € 6.000 |
| € 200.000 hypotheek | 3% | 3%* | € 6.000 |
| Totaal | € 12.000 |
(* 6% rendement bij € 100.000 zelf inleggen - 3% betaalde hypotheekrente = 3%)
Met de inleg van € 100.000 aan spaargeld maakt u in totaal € 12.000 rendement op het eigen vermogen, ofwel 12%.
Hoger rendement door hefboomwerking
In het bovenstaande voorbeeld ziet u dat het rendement over uw eigen inleg het hoogst is in het tweede scenario. U profiteert van het feit dat de huurinkomsten hoger liggen dan de rentelasten over de hypotheek. Hierdoor maakt u ook over het geleende geld rendement. Ook wanneer u meerdere verhuurwoningen koopt, werkt dit hefboomeffect door.
Plus - en minpunten van het hefboomeffect
De pluspunten kunnen zijn:
- Met de hefboomwerking kunt u zoals aangegeven meer rendement uit uw vermogen halen.
- U bent eerder in staat om meerdere woningen te kopen en kunt zo risico’s beter spreiden. Denk daarbij aan risico’s op leegstand, betalingsproblemen bij huurders of tegenvallende onderhoudskosten.
- Bij tegenvallende inkomsten kan het een nadeel zijn wanneer u meer leent. De inkomstenstroom uit verhuur kan bij leegstand of betalingsproblemen opdrogen, terwijl de hypotheeklasten doorlopen. Met een negatief rendement als mogelijk gevolg.
- Waardedaling van de verhuurwoning(en) drukt het indirecte rendement.
- Op dit moment is de rente laag. Ideaal voor een maximaal hefboomeffect. Als hier verandering in komt en de rente stijgt, kan het voordeel afnemen of zelfs negatief worden. In het onderstaande voorbeeld ziet u het effect van een hogere rente.
De minpunten kunnen zijn:
Scenario 3: u financiert € 100.000 zelf maar de rente ligt fors hoger
In dit scenario leent u meer (€ 200.000). De rente over de lening ligt met 8% fors hoger dan in eerder genoemde scenario’s. Het gevolg is:
| Inleg | Rente | Rendement (%) | Rendement (€) |
| € 100.000 door uzelf | 0% | 6% | € 6.000 |
| € 200.000 hypotheek | 8% | -2%* | € 4.000 |
| Totaal | € 2.000 |
(* 6% rendement bij € 100.000 zelf inleggen - 8% betaalde hypotheekrente = -2%)
Het rendement ligt lager dan in scenario 2. Dit komt doordat de rentelasten hoger liggen voor het gedeelte dat u leent. Deze hogere lasten worden in dit voorbeeld niet gecompenseerd door het rendement. Dat er onderaan de streep toch een positief resultaat overblijft, komt door het rendement dat u maakt over het door uzelf ingebrachte kapitaal. Door de hogere rentelasten komt het rendement op het eigen vermogen uit op 2%.
Laat u adviseren
Goed financieel advies en professionele begeleiding zijn belangrijk. Een financieel adviseur neemt ook zaken als zijn eigen kosten en die van de notaris mee bij het berekenen van het mogelijke rendement.
Bij Woonfonds financiert u verhuurwoningen tot 80% van de marktwaarde
Woonfonds financiert maximaal 80% van de marktwaarde in verhuurde staat. Ook is het mogelijk om de overwaarde op uw verhuurpanden weer opnieuw te financieren met een verhuurhypotheek, tot maximaal 80% van de marktwaarde in verhuurde staat. Daarnaast kunt u een deels gefinancierde verhuurwoning onder voorwaarden herfinancieren (oversluiten) naar Woonfonds. Op deze manier krijgt u financiële ruimte om uw verhuurwoningen uit te breiden. Bij Woonfonds kan dit tot maximaal 4 verhuurwoningen naast de eigen woning.
De hefboomwerking kan het interessant maken om verhuurwoningen niet alleen met eigen geld te financieren. Zorg dat u weet hoe het werkt, maak bewuste keuzes en laat u goed adviseren. Zodat u op een verantwoorde manier investeert in stenen. Rendement en rentes kunnen veranderen gedurende de looptijd.
